Continua a leggere per scoprire se è possibile o meno aprire una nuova finestra se casa tua si trova in condominio.
La risposta è….dipende.
Ma dipende da cosa? Mi dirai…
Per spiegartelo partiamo dai riferimenti normativi, li troviamo principalmente nel codice civile e sono gli art. 1102c.c. e 1122c.c. Ecco cosa dicono.
Art. 1102c.c.
Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO – Della proprietà → Titolo VII – Della comunione → Capo I – Della comunione in generale
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto(1). A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa(2).
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
Art. 1122 c.c.
Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO – Della proprietà → Titolo VII – Della comunione → Capo II – Del condominio negli edifici
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
Articolo così modificato con legge 11 dicembre 2012 n. 220.
Le integrazioni hanno riguardato:
- i luoghi cui si applica la norma: l’unità immobiliare di proprietà esclusiva del condomino ovvero le parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale;
- il tipo di pregiudizio che le opere possono determinare, con l’aggiunta del pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Per rispondere ci serviamo della sentenza della Cassazione n.53 del 2014, che chiamata ad esprimersi su tale tema ha risposto:
«è opinione diffusa in dottrina e nella stessa giurisprudenza di questa Corte, ai sensi dell’art. 1102 cc. gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi, sono legittimi dato che tali opere, non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., e sono l’espressione del legittimo uso delle parti comuni.
Tuttavia, nell’esercizio di tale uso, vanno rispettati i limiti contenuti nella norma appena indicata consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l’esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all’art. 1120 cc. (pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, pregiudizio al decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino)» (Cass. 3 gennaio 2014 n. 53).
Quindi possiamo dire che:
i proprietari dei singoli appartamenti possono aprire nuove porte o finestre nelle proprie murature a condizione che non venga pregiudicata la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio e non si riduca sensibilmente il godimento di aria e luce da parte degli altri proprietari. Ovviamente fermo restando le prescrizioni Comunali in termini di distanze, etc.
Giusto per essere il più chiari possibile vediamo esattamente cosa si intende con decoro architettonico dell’edificio.
Secondo la Corte di Cassazione, il decoro architettonico è semplicemente l’insieme delle linee, sia pur estremamente semplici, che connotano l’estetica dell’edificio contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 851/2007).
Quindi possiamo dire per semplicità che alterare il decoro architettonico di un palazzo significa imbruttirlo.
Il decoro architettonico è considerato bene comune, ma non tutti gli elementi che concorrono a comporlo sono beni comuni, come per esempio i serramenti che sono proprietà privata ma concorrono al decoro architettonico.
Diciamo che in linea di massima è sempre possibile farlo se queste finestre si affacciano su un cortile interno e non danno direttamente sulle finestre di altre persone, fermo restando che l’intervento non pregiudichi la stabilità dell’edificio.
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